Proyecto de ley, todavía no ley
El 9 de julio de 2026, el Consejo de Ministros aprobó un Proyecto de Ley que reforma el régimen del arrendamiento urbano en Portugal. La palabra importa: proyecto. En nuestro sistema, un Proyecto de Ley pasa a la Asamblea de la República, donde se debate y se vota, a diferencia de un Decreto-LeyInstrumento legal que el Gobierno puede aprobar y publicar directamente, sin votación en la Asamblea de la República, a diferencia de un Proyecto de Ley., que el Gobierno puede publicar sin pasar por el Parlamento. El comunicado del Consejo de Ministros utiliza exactamente esa expresión. Esto significa que, por ahora, nada ha cambiado en el régimen del arrendamiento urbano. Quien firme o renueve hoy un contrato de arrendamiento en Lisboa, Oporto, Funchal o en cualquier otro punto del país sigue sujeto a las reglas actualmente vigentes, y es por esas reglas por las que debe regirse.
Qué define ya la propuesta
La propuesta tiene un eje bien definido: pone fin al límite que hoy condiciona el importe de la renta inicial en los nuevos contratos de arrendamiento, un límite que estaba previsto que estuviera vigente hasta finales de 2029. Refuerza también las condiciones en que el arrendador puede poner fin al contrato por falta de pago, con la intención de reunir en un único proceso la solicitud de desalojo y el cobro de las rentas atrasadas. Y trae un régimen pensado para los contratos de arrendamiento anteriores a 1990, que cruza la edad, o el grado de discapacidad, del arrendatario con los ingresos de su unidad familiar: quien tiene 65 años o más, o discapacidad igual o superior al 60%, e ingresos anuales de la unidad familiar por debajo de 64.400 euros, mantiene protección reforzada.
Qué todavía no está cerrado
Sin embargo, hay una parte del texto que todavía no está cerrada. Los plazos exactos de mora a efectos de resolución del contrato de arrendamiento, el número de impagos que la justifican, los nuevos límites de fianza y de rentas anticipadas. Nada de esto está fijado en un texto definitivo. Hoy se encuentran cifras diferentes para la misma medida según la fuente, y eso ocurre porque el articulado que efectivamente se debatirá en la Asamblea de la República aún no se ha hecho público en su versión final. Lo que existe, por ahora, es una infografía de comunicación del Gobierno, y una infografía resume una intención política. No sustituye al texto de ley que saldrá del Parlamento, posiblemente con modificaciones. Negociar hoy un contrato de arrendamiento ya presuponiendo esas cifras sería prematuro.
Qué aconsejo a quien negocia un arrendamiento ahora
Recomiendo que quien esté negociando un contrato de arrendamiento se ciña al régimen vigente, guarde buena documentación de todo lo acordado, y evite cláusulas que intenten anticipar un régimen aún no publicado. Una cláusula del tipo "la renta se reajusta automáticamente cuando entre en vigor la nueva ley" no tiene, en este momento, una forma segura de redactarse, precisamente porque todavía no hay certeza sobre la redacción final de la propuesta. La propia Ley n.º 6/2006, en su versión hoy vigente, dedica un título entero a normas transitorias, distinguiendo contratos por fecha de celebración con bastante detalle. Es natural esperar que esta reforma traiga un régimen equivalente, pero su diseño definitivo solo se conocerá con su publicación en el Diario de la República.
Las garantías que ya tiene hoy siguen intactas
Para quien ya vive hoy de alquiler, vale la pena una aclaración: ninguna de las garantías que ya tiene está en juego. Los plazos mínimos de aviso para que el arrendador se oponga a la renovación siguen variando entre 60 y 240 días, según la duración del contrato. La transmisión del arrendamiento por fallecimiento del arrendatario sigue protegida en los términos de los artículos 1106.º y 1107.º del Código Civil. Y la prohibición del acoso en el arrendamiento, vigente desde 2019 y sancionada con multa pecuniaria diaria, no depende del desenlace de esta propuesta. Para quien esté redactando o revisando un contrato ahora, vale también la pena revisar las cláusulas que protegen al arrendador en un arrendamiento urbano.
La propuesta pasa ahora a la Asamblea de la República, y es natural que sufra modificaciones a lo largo del proceso parlamentario. Hasta su publicación, la ley vigente sigue siendo la base sobre la que debe asentarse cualquier contrato de arrendamiento firmado o renovado hoy. Horacio Baptista Ladera sigue de cerca esta reforma y apoya a arrendadores y arrendatarios en Lisboa, Oporto y Funchal en la revisión de contratos de arrendamiento antes de la firma.
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