Proposta de Lei, ainda não leiA Bill, not yet a lawProyecto de ley, todavía no ley
A 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou uma Proposta de Lei que reforma o regime do arrendamento urbano em Portugal. A palavra importa: proposta. No nosso sistema, uma Proposta de Lei segue para a Assembleia da República, onde é discutida e votada, ao contrário de um Decreto-LeiDiploma legal que o Governo pode aprovar e publicar diretamente, sem votação na Assembleia da República, ao contrário de uma Proposta de Lei., que o Governo pode publicar sem passar pelo Parlamento. O comunicado do Conselho de Ministros usa exatamente essa expressão. Isso significa que, para já, nada mudou no regime do arrendamento urbano. Quem celebra ou renova hoje um contrato de arrendamento em Lisboa, no Porto, no Funchal ou em qualquer outro ponto do país continua sujeito às regras atualmente em vigor, e é por essas regras que se deve reger.On 9 July 2026, the Council of Ministers approved a Bill reforming the urban lease regime in Portugal. The word matters: bill. Under our system, a Bill goes to Parliament, where it is debated and voted on, unlike a Decree-LawA legal instrument that the Government can approve and publish directly, without a vote in Parliament, unlike a Bill., which the Government can publish without going through Parliament. The Council of Ministers’ statement uses exactly that term. This means that, for now, nothing has changed in the urban lease regime. Anyone signing or renewing a lease agreement today in Lisbon, Porto, Funchal, or anywhere else in the country remains subject to the rules currently in force, and it is by those rules that they should abide.El 9 de julio de 2026, el Consejo de Ministros aprobó un Proyecto de Ley que reforma el régimen del arrendamiento urbano en Portugal. La palabra importa: proyecto. En nuestro sistema, un Proyecto de Ley pasa a la Asamblea de la República, donde se debate y se vota, a diferencia de un Decreto-LeyInstrumento legal que el Gobierno puede aprobar y publicar directamente, sin votación en la Asamblea de la República, a diferencia de un Proyecto de Ley., que el Gobierno puede publicar sin pasar por el Parlamento. El comunicado del Consejo de Ministros utiliza exactamente esa expresión. Esto significa que, por ahora, nada ha cambiado en el régimen del arrendamiento urbano. Quien firme o renueve hoy un contrato de arrendamiento en Lisboa, Oporto, Funchal o en cualquier otro punto del país sigue sujeto a las reglas actualmente vigentes, y es por esas reglas por las que debe regirse.
O que a proposta já defineWhat the proposal already definesQué define ya la propuesta
A proposta tem um eixo bem definido: acaba com o limite que hoje condiciona o valor da renda inicial em novos contratos de arrendamento, um limite que estava previsto vigorar até final de 2029. Reforça também as condições em que o senhorio pode fazer cessar o contrato por falta de pagamento, com a intenção de reunir num único processo o pedido de desocupação e a cobrança das rendas em atraso. E traz um regime pensado para os contratos de arrendamento anteriores a 1990, que cruza a idade, ou o grau de incapacidade, do arrendatário com o rendimento do seu agregado: quem tem 65 anos ou mais, ou incapacidade igual ou superior a 60%, e rendimento anual do agregado abaixo de 64.400 euros, mantém proteção reforçada.The proposal has a clearly defined focus: it ends the cap that currently limits the initial rent amount in new lease agreements, a cap that had been set to remain in force until the end of 2029. It also strengthens the conditions under which a landlord can terminate a contract for non-payment, with the intention of combining the eviction request and the collection of overdue rent into a single proceeding. And it introduces a regime designed for lease agreements predating 1990, which cross-references the tenant’s age or degree of disability with their household income: anyone aged 65 or over, or with a disability rating of 60% or more, and an annual household income below €64,400, retains enhanced protection.La propuesta tiene un eje bien definido: pone fin al límite que hoy condiciona el importe de la renta inicial en los nuevos contratos de arrendamiento, un límite que estaba previsto que estuviera vigente hasta finales de 2029. Refuerza también las condiciones en que el arrendador puede poner fin al contrato por falta de pago, con la intención de reunir en un único proceso la solicitud de desalojo y el cobro de las rentas atrasadas. Y trae un régimen pensado para los contratos de arrendamiento anteriores a 1990, que cruza la edad, o el grado de discapacidad, del arrendatario con los ingresos de su unidad familiar: quien tiene 65 años o más, o discapacidad igual o superior al 60%, e ingresos anuales de la unidad familiar por debajo de 64.400 euros, mantiene protección reforzada.
O que ainda não está fechadoWhat is still not settledQué todavía no está cerrado
Há, no entanto, uma parte do texto que ainda não está fechada. Os prazos exatos de mora para efeitos de resolução do contrato de arrendamento, o número de atrasos que a justificam, os novos limites de caução e de rendas antecipadas. Nada disto está fixado num texto definitivo. Encontram-se hoje números diferentes para a mesma medida consoante a fonte, e isso acontece porque o articulado que vai efetivamente a discussão na Assembleia da República ainda não foi tornado público na sua versão final. O que existe, para já, é uma infografia de comunicação do Governo, e uma infografia resume uma intenção política. Não substitui o texto de lei que sairá do Parlamento, possivelmente com alterações. Negociar hoje um contrato de arrendamento já a pressupor esses números seria prematuro.There is, however, a part of the text that is still not settled. The exact default periods for terminating the lease agreement, the number of late payments that justify it, the new limits on deposits and advance rent payments. None of this is fixed in a final text. Different figures for the same measure can be found today depending on the source, and that is because the actual wording that will go to debate in Parliament has not yet been made public in its final version. What exists, for now, is a Government communications infographic, and an infographic summarizes a political intention. It does not replace the legal text that will come out of Parliament, possibly with amendments. Negotiating a lease agreement today already assuming those figures would be premature.Sin embargo, hay una parte del texto que todavía no está cerrada. Los plazos exactos de mora a efectos de resolución del contrato de arrendamiento, el número de impagos que la justifican, los nuevos límites de fianza y de rentas anticipadas. Nada de esto está fijado en un texto definitivo. Hoy se encuentran cifras diferentes para la misma medida según la fuente, y eso ocurre porque el articulado que efectivamente se debatirá en la Asamblea de la República aún no se ha hecho público en su versión final. Lo que existe, por ahora, es una infografía de comunicación del Gobierno, y una infografía resume una intención política. No sustituye al texto de ley que saldrá del Parlamento, posiblemente con modificaciones. Negociar hoy un contrato de arrendamiento ya presuponiendo esas cifras sería prematuro.
O que aconselho a quem negoceia um arrendamento agoraWhat I advise anyone negotiating a lease right nowQué aconsejo a quien negocia un arrendamiento ahora
Recomendo que quem está a negociar um contrato de arrendamento se atenha ao regime em vigor, guarde boa documentação de tudo o que for acordado, e evite cláusulas que tentem antecipar um regime ainda não publicado. Uma cláusula do tipo "a renda reajusta-se automaticamente quando a nova lei entrar em vigor" não tem, neste momento, forma segura de ser redigida, precisamente porque ainda não há certeza sobre a redação final da proposta. A própria Lei n.º 6/2006, na versão hoje em vigor, dedica um título inteiro a normas transitórias, distinguindo contratos por data de celebração com bastante detalhe. É natural esperar que esta reforma traga um regime equivalente, mas o seu desenho definitivo só se conhecerá com a publicação em Diário da República.I recommend that anyone negotiating a lease agreement stick to the regime currently in force, keep good documentation of everything agreed, and avoid clauses that attempt to anticipate a regime that has not yet been published. A clause along the lines of "the rent will automatically adjust once the new law comes into force" currently has no safe way of being drafted, precisely because there is still no certainty about the proposal’s final wording. Law No. 6/2006 itself, in its version currently in force, devotes an entire title to transitional rules, distinguishing contracts by date of execution in considerable detail. It is natural to expect this reform to bring an equivalent regime, but its final design will only be known once it is published in the Official Gazette.Recomiendo que quien esté negociando un contrato de arrendamiento se ciña al régimen vigente, guarde buena documentación de todo lo acordado, y evite cláusulas que intenten anticipar un régimen aún no publicado. Una cláusula del tipo "la renta se reajusta automáticamente cuando entre en vigor la nueva ley" no tiene, en este momento, una forma segura de redactarse, precisamente porque todavía no hay certeza sobre la redacción final de la propuesta. La propia Ley n.º 6/2006, en su versión hoy vigente, dedica un título entero a normas transitorias, distinguiendo contratos por fecha de celebración con bastante detalle. Es natural esperar que esta reforma traiga un régimen equivalente, pero su diseño definitivo solo se conocerá con su publicación en el Diario de la República.
As garantias que já tem hoje continuam intactasThe protections you already have today remain intactLas garantías que ya tiene hoy siguen intactas
Para quem já vive hoje de arrendamento, vale a pena um esclarecimento: nenhuma das garantias que já tem está em causa. Os prazos mínimos de aviso para o senhorio se opor à renovação continuam a variar entre 60 e 240 dias, consoante a duração do contrato. A transmissão do arrendamento por morte do arrendatário mantém-se protegida nos termos dos artigos 1106.º e 1107.º do Código Civil. E a proibição de assédio no arrendamento, em vigor desde 2019 e sancionada com multa pecuniária diária, não depende do desfecho desta proposta. Para quem está a redigir ou rever um contrato agora, vale também a pena rever as cláusulas que protegem o senhorio num arrendamento urbano.For those already renting today, one clarification is worth making: none of the protections you already have are at stake. The minimum notice periods for a landlord to oppose renewal continue to range between 60 and 240 days, depending on the length of the contract. The transfer of the lease upon the tenant’s death remains protected under Articles 1106 and 1107 of the Civil Code. And the prohibition on harassment in leases, in force since 2019 and punishable by a daily fine, does not depend on the outcome of this proposal. For anyone drafting or reviewing a contract now, it is also worth reviewing the clauses that protect the landlord in an urban lease.Para quien ya vive hoy de alquiler, vale la pena una aclaración: ninguna de las garantías que ya tiene está en juego. Los plazos mínimos de aviso para que el arrendador se oponga a la renovación siguen variando entre 60 y 240 días, según la duración del contrato. La transmisión del arrendamiento por fallecimiento del arrendatario sigue protegida en los términos de los artículos 1106.º y 1107.º del Código Civil. Y la prohibición del acoso en el arrendamiento, vigente desde 2019 y sancionada con multa pecuniaria diaria, no depende del desenlace de esta propuesta. Para quien esté redactando o revisando un contrato ahora, vale también la pena revisar las cláusulas que protegen al arrendador en un arrendamiento urbano.
A proposta segue agora para a Assembleia da República, e é natural que sofra alterações ao longo do processo parlamentar. Até à sua publicação, a lei em vigor continua a ser a base sobre a qual deve assentar qualquer contrato de arrendamento celebrado ou renovado hoje. Horacio Baptista Ladera acompanha esta reforma de perto e apoia senhorios e arrendatários em Lisboa, Porto e Funchal na revisão de contratos de arrendamento antes da assinatura.The proposal now moves on to Parliament, and it is natural that it will undergo changes throughout the parliamentary process. Until its publication, the law currently in force remains the basis on which any lease agreement signed or renewed today should rest. Horacio Baptista Ladera is following this reform closely and supports landlords and tenants in Lisbon, Porto, and Funchal in reviewing lease agreements before signing.La propuesta pasa ahora a la Asamblea de la República, y es natural que sufra modificaciones a lo largo del proceso parlamentario. Hasta su publicación, la ley vigente sigue siendo la base sobre la que debe asentarse cualquier contrato de arrendamiento firmado o renovado hoy. Horacio Baptista Ladera sigue de cerca esta reforma y apoya a arrendadores y arrendatarios en Lisboa, Oporto y Funchal en la revisión de contratos de arrendamiento antes de la firma.
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